【实务探讨】结合所办案件探讨“一房二卖”的几个法律问题

原告：A某

被告：B某

第三人：C某

第三人：D某

案由：返还原物纠纷

诉讼请求：请求判令被告B腾退位于北京市某区某某小区的房屋并交还与原告A

事实与理由：A某系案涉房屋的所有权人。A某于2021年依法办理了房屋所有权证。之后，A某要求实际占有该房屋的B某腾房，遭拒绝，故诉至法院。

笔者团队接受被告B某的委托后，首先了解案件事实情况，同时理清办案思路，然后向法庭提交了一份追加当事人的申请，请求将C某、D某追加为本案第三人，追加理由为：案涉房屋系由B某从C某处购买，而C某又是从D某处购买该房屋，如二者不参加本案诉讼，不利于查明事实、公正裁判。

法庭同意了被告的追加申请，将C某、D某追加为本案第三人。

开庭审理中，我们作为被告B某的代理人，提出如下答辩意见：

事实部分：此处略，详见（2024）京0113民初第1690号《民事判决书》。

法律部分：依据《民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，被告B某占有案涉房屋，系从第三人C某处合法购买，属有权占有；原告A某虽办理了案涉房屋的所有权登记，但该登记仅作为一种权利推断，不能作为事实推断，不能否认原告A某与第三人C某之间恶意串通损害被告B某利益的事实，故原告A某并非案涉房屋的合法权利人；基于被告B某有权占有案涉房屋，而原告A某并非案涉房屋的合法权利人，故其无权要求被告B某返还房屋。

法庭根据诉辩双方的意见，总结本案争议的焦点问题：被告B某是否有权占有案涉房屋；原告A某能否要求交还房屋。

一审法院意见：第一，关于被告是否有权占有的问题。被告B某与第三人C某虽未签订书面购房合同，但被告B某向第三人C某支付房款，并自2009年居住此房至今，二者之间存在房屋买卖合同关系具有高度盖然性，对于第三人C某所主张的借用关系不予采信，故，被告B某基于买卖合同有权占有案涉房屋。第二，关于原告能否要求交还房屋的问题。原告A某自认，其与第三人C某未签订书面购房合同，未到现场查看案涉房屋，且未支付购房款，加之原告A某与第三人C某系单位同事密切关系；另外，在办理案涉房屋所有权登记之前，原告A某明知被告B某占有使用该房屋，其所称第三人C某告知其借用给被告B某，如果是借用的话，不看房屋就购买不合常理；虽然根据物权优先于债权的基本原则，应当优先保护已经办理所有权登记权利人利益，但根据上述查明的事实，在办理所有权登记之前，被告B某已合法占有案涉房屋，第三人C某与原告A某口头约定待原告A某入驻该房屋后再支付购房款，结合上述查明的事实可以认定二者之间存在恶意串通损害被告B某的利益，二者之间的买卖合同无效。在被告B某与第三人C某之间的房屋买卖合同并未解除的情况下，原告A某的权利不能优先于被告B某合法占有案涉房屋的权利，故对原告要求腾退房屋的诉求，不予支持。

一审结果：依据《民法典》第一百五十四条、第二百三十五条，《民诉法司法解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决驳回原告A某的全部诉讼请求。

一审判决后，原告不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。

二审法院意见：根据《民法典》第二百五十三条的规定，无权占有动产或者不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，A某起诉B某要求腾退房屋，除需证明系案涉房屋的权利人外，还需证明B某无权占有该房屋，否则承担举证不能的不利后果。针对A某的上诉意见，本院回应如下：首先，一审法院综合本案现有证据及各方之间的关系，认定A某与C某存在恶意串通的高度可能性，该认定并无不当；其次，关于被上诉人C某现阶段是否有权占有，一审法院结合相关证据和事实作出详尽论述和认定，经审查并无不当，本院予以确认。A某在相关合同纠纷尚未处理完毕的情况下直接要求腾房，其请求法院无法支持。

二审结果：驳回上诉，维持原判。

一、关于“一房二卖”合同的效力

房屋买卖合同，是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。针对同一标的房屋，出卖人先后分别与数个买受人签订数个房屋买卖合同，实践中俗称“一房二卖”。在“一房二卖”情形下，如何对房屋买卖合同的效力进行评价，这是我们常常遇到的问题。

根据《民法典》第二百一十五条关于“合同效力和物权效力区分原则”的有关规定，当事人之间订立的房屋买卖合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，合同自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，在没有其他合同无效的情形下，数个买卖合同均为有效合同。

上述案件中，出卖人C将该房屋先卖给了B，并将房屋交付给B居住使用，之后出卖人C又将该房屋卖给A，并办理了不动产登记。如出卖人C与后买受人A之间不存在恶意串通，损害先买受人B合法权益的，则出卖人C与先买受人B的房屋买卖合同，以及出卖人C与后买受人A的房屋买卖合同，均为有效。但在本案中恰恰出现了“恶意串通”的情形，从而法院否认了出卖人C与后买后人A之间所签房屋买卖合同的效力。

二、关于“一房二卖”情形的分类 

“一房二卖”通常分为两种情形，第一种情形：出卖人与第一买受人签订房屋买卖合同，将房屋出卖给第一买受人，并将房屋交付第一买受人，但没有办理产权登记或者过户手续，出卖人又与第二买受人签订内容相同的房屋买卖合同，并办理产权登记或者过户手续与第二买受人名下；第二种情形：出卖人与第一买受人签订房屋买卖合同，并将该房屋所有权登记于第一买受人名下后，出卖人又与第二买受人订立相同内容的房屋买卖合同。

在第一种情形中，第一买受人虽然占有房屋，但没有取得房屋的所有权，在第一买受人没有取得房屋所有权之前，该房屋的所有权仍归出卖人，出卖人通过第二次买卖的途径，将该房屋的所有权设定于第二买受人名下。这是实践中最典型的“一房二卖”情形。

在第二种情形中，由于第一买受人已经取得了房屋的所有权，此时该房屋的所有权已不归出卖人，在此情形下，出卖人将不归自己所有的房屋“出卖”给第二买受人的行为，属无权处分，其中利益冲突适用无权处分之“善意取得”的有关规定加以解决。此种“处置别人房产”的情形，不是实践中典型的“一房二卖”情形。

上述案件中，出卖人C将案涉房屋先卖给了B,向B收取了购房款，并将房屋交付给了B，但未办理过户手续给B，之后出卖人C就案涉房屋与A签订买卖合同，将该房屋出卖给A，并办理了过户手续给A。属上述“一房二卖”的第一种情形。

三、关于“恶意串通”构成的因素

根据《民法典》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。由于恶意串通在性质上属一种主观状态，故需当事人从客观角度举证加以证明。对于客观举证来证明一种主观状态，是难以用成文法来作出规定的，主要依靠的还是司法实践。

司法实践中，关于“一房二卖”中第二买受人与出卖人是否构成“恶意串通”，主要考虑以下因素：（1）第一买受人是否实际入住；（2）第二买受人的身份；（3）合同约定的价格高低及对价是否实际支付。

在“一房二卖”的情形下，如第二买受人与出卖人签订房屋买卖合同，出于恶意，为的是损害第一买受人的利益，则合同无效；反之，如第二买受人与出卖人签订房屋买卖合同，并非出于恶意损害第一买受人的利益，而是为了取得房屋的所有权，即便其明知第一份买卖合同的存在，也不应认定后买卖合同无效。

上述案件中，就案涉房屋，第一买受人B已于12年前实际入住，第二买受人A系出卖人C的司机，后买受合同约定的价格仅为80万元，远远低于目前的市场价，且当事人自认80万元的对价尚未支付，另外，后买受人A明知B入驻该房屋已达12年之久且在买房之前从未去实地查看过.......综合种种因素，最终法庭认定，出卖人C与第二买受人A之间存在恶意串通的盖度盖然性。

四、关于“一房二卖”物权的归属

在“一房二卖”的情形下，出卖人先后与第一买受人和第二买受人签订房屋买卖合同，将同一房屋先后出卖给了第一买受人和第二买受人，在合同均为有效的前提下，根据债权平等原则，第一买受人和第二买受人均可请求出卖人继续履行合同，取得所购房屋的所有权。由于房屋的所有权属于绝对权、对世权，具有唯一性，究竟哪一个合同买受人的诉求能够得到支持，能够取得房屋的所有权，需区分不同情形而定。

第一种情形：已登记物权的归属。

依据《民法典》第二百零九条关于“物权变动登记原则”的规定，在“一房二卖”的情形下，如某一买受人取得了不动产登记，则该房屋的所有权归属该买受人。

上述案件中，先买受人B虽然占有案涉房屋，但未办理不动产登记，根据物权变动登记原则，该房屋的物权不归B所有；后买受人A虽未占有案涉房屋，但已办理不动产登记，该房屋的物权归A所有。

第二种情形：未登记物权的归属。

动产物权归属以交付为标志，不动产物权归属以登记为标志。在动产买卖中，即便存在“一物二卖”的情形，该动产交付给了哪一买受人，物权就归属哪一买受人，一般来说，不会有太大争议。而在不动产“一物二卖”且均未办理登记的情形中，物权究竟归属哪一个买受人，情况比较复杂。对此，没有专门的法律规定，某些领域仅有最高院的司法解释可以适用。例如：（1）《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2021年12月23日修正）第九条对于“一地二转”合同均为有效的情况下，受让方均要求履行合同的，权利保护顺位依次为：办理登记——合法占有——支付价款———成立在先；（2）《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（2021年12月23日修正）第十九条对于“一地二包”的情形，承包方均主张土地承包经营权的，权利保护顺位依次为：依法登记——合同在先——合法占有。而对于房屋的“一房二卖”，最高院虽然没有专门的司法解释，但在《八民纪要》（即：《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》）中作出了规定，该《纪要》第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有房屋的买受人。对买卖合同成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。《八民纪要》虽不属于司法解释，不能在审理案件中直接适用，但人民法院在审理案件时可以参照，并在说理部分引用，故上述规定对于“一房二卖”案件的审理，具有指导性，且意义重大。根据《八民纪要》的规定，在“一房二卖”合同均有效且买受人都要求履行合同的情形下，最高院采取的权利保护顺位的观点与“一地二转”的情形相似，即：依法登记——合法占有——履行情况——成立在先，而且特别强调恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有房屋的买受人。

对于未登记物权的归属，无论是“一地二转”，还是“一地二包”，还是“一房二卖”，权利保护顺位排在第一位的都是依法登记（这是物权变动登记原则使然），其次就是合法占有，可见“合法占有”地位之重要。

五、关于“一房二卖”的权利救济

如遇“一房二卖”，买受人如何进行权利救济，需根据具体情况而定：

第一种情况：先合同、后合同均有效，且房屋登记于后合同或者是先合同买受人的名下。这是最常见的一种情形。实践中，先买受人虽占有房屋但未办理产权登记，后买受人虽未占有房屋但却办理了产权登记，此种情况居多。

针对上述典型情况，买受人的权利救济，又有两个方向可供选择：其一，如果先、后买受人都要求出卖人承担继续履行合同的违约责任，由于先、后买卖合同均为有效，只能根据物权变动登记原则，认定该房屋所有权归属已经办理登记的买受人；其二，如果某一买受人依物权变动登记原则，已经认识到裁判机关不可能将该房屋所有权判归自己的，往往不会再选择物权请求，而会选择债权请求，请求解除买卖合同、并请求出卖方承担赔偿损失的违约责任。

对此，2003版的《商品房买卖合同司法解释》（是指：法释【2003】7号《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》），对于“一方二卖”曾作出过“已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，而2020版的《司法解释》已经删除掉了上述“一房二卖”违约责任的条款。该《解释》的适用范围虽局限于规范房企销售商品房的行为，但从惩罚性条款的“先有后无”这一侧面可见，随着政府对房企销售商品房的监管力度加大，权力真空越来越小，开发商“一房二卖”的空间已被有效挤压，这一条款的历史使命已经完成，正在回归民商事合同意思自治的时代。但是，对于“二手房”，因缺乏政府监管，实践中“一房二卖”的情况，在短期内还难以彻底清除。

第二种情况：先合同、后合同一个有效另一个无效，且房屋登记于某一买受人名下。实践中，先合同有效且占有房屋，但未办理产权登记，后合同无效但却办理了产权登记，此为典型情况。

针对上述典型情况，占有房屋的先买受人如何进行权利救济，才能获得该房屋的所有权，一般是通过司法裁判机关，主张债权，取得物权。

上述案件中，先买受人B与出卖人C签订买卖合同后占有房屋，但没有办理物权登记，后买受人A与出卖人C签订房屋买卖合同后办理了物权登记。目前，后买受人A起诉先买受人B请求返还原物的案件已经法院终审判决，A的诉讼请求虽然被驳回，但该房屋的物权仍登记于A名下，还不能自然归属于先买受人B。只有通过司法诉讼途径，先买受人B主张继续履行与出卖人C的房屋买卖合同，请求办理过户手续，方可取得该房屋的物权。但是，物权仍登记于后买受人A名下，由于先买受人B与后买受人A之间没有债权债务关系，如果请求法院判令将该房屋从A直接过户到B名下，受限于债权的相对性，存在一定的法律障碍。只有将该房屋的物权回归到出卖人C，请求法院判令将该房屋从出卖人C过户到先买受人B名下，方可得到法院支持。而出卖人C不去主张权利，法院判决物权回归是否超裁？虽然出卖人C与后买受人A所签房屋买卖合同在“返还原物”的诉讼案件中被法院以恶意串通为由认定为无效，而在本案中先买受人B并非C与A合同的当事人，其能否以原告身份请求确认C与A的合同无效？如果原告B主体适格，且法院确认C与A的合同无效，那么能否依据“无效返还”的原理，将该房屋的所有权返还给C呢？这里是否存在司法权与行政权的“交割”问题？

针对上述问题，我们一一作答。第一，先买受人B虽然不是C与A合同的当事人，但因另案（返还原物案）生效判决已认定C与A恶意串通损害B合法权益的事实，故B属利害关系人，其在本案中以原告身份提起诉讼，请求法院确认C与A的房屋买卖合同无效，主体适格；第二，C与A的合同被认定无效后，依据《最高人民法院关于适用<民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十四条第一款“合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力，当事人请求返还财产，经审查财产能够返还的，人民法院应当根据案件具体情况，单独或者合并适用返还占有的标的物、更正登记薄册记载等方式；......。”的规定，B请求法院判令注销A的不动产登记，也应得到支持；第三，继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，是违约责任的承担方式，本案中，先买受人B请求办理过户，实属要求C承担继续履行的违约责任，至于出卖人C是否违约，需根据本案有关事实作出认定：出卖人C先与买受人B签订合同并交付房屋，其应受该合同约束，但其却违背诚信原则，又与后买受人A恶意串通将案涉房屋出卖给A，其行为属严重违约。

另外，对于“恶意串通”的情形以及法律后果，原《合同法》与《民法典》的规定有些不同之处：原《合同法》第五十二条关于“恶意串通”规定为：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”，第五十九条关于“法律后果”规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”；《民法典》第一百五十四条关于“恶意串通”的规定为：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，但在《民法典》中没有专门针对恶意串通的法律后果作出规定。据此，如在《合同法》背景下，本案B可直接主张该房屋所有权归属自己，但在《民法典》背景下，B只能根据债权相对性原则，依无效返还原理，将该房屋先返还给C，然后过户给B。那么，本案能否适用原《合同法》，由B直接向A主张返还财产呢？对此，我认为，鉴于本案中“先合同”签订于2009年，而“后合同”签订于2021年，目前处理“后合同”无效返还的问题，当然适用《民法典》的规定。