从实务角度探讨房企如何处理当前疫情形势下来

举例：1月29日，自治区办公厅下发《通知》，为加强新冠疫情防控工作，要求各类企业（保障民生的除外）2月9日后方可复工，各类行政事业单位在2月3日-2月9日期间实行弹性工作制。3月16日，自治区防控指挥部下发《通知》，取消各地区、各行业主管部门设置的复工复产前置条件，凡满足疫情防控要求的所有市场主体可自行恢复营业。如将1月29日的《通知》理解为“限工令”，将3月16日的《通知》解释为“复工令”，某施工单位在2月3日-3月16日期间因“限工令”导致停工，据此向房企提出索赔，要求顺延工期，并承担停工期间的相关费用。该类索赔诉求应否得到支持？

依据有关法律规定，参照2017《施工合同》范本，我们认为，如1月29日的“限工令”构成索赔事件，导致施工单位停工的，应按下列规则处理：

（1）如因“限工令”导致工期延误的，应当顺延工期，因“限工令”导致施工单位停工损失的，由双方合理分担，但停工期间必须支付的建筑工人工资由房企承担；

（2）如在顺延工期后，房企要求赶工的，赶工费用由房企承担；

（3）如在停工期间房企要求施工单位照管已完工程的，照管费用由房企承担；

（4）如在停工期间施工单位没有采取措施尽量避免和减少损失扩大的，由其自行承担扩大的损失部分；

（5）如在“限工令”下发前，因施工单位迟延履行等违约行为导致停工的，工期不顺延，停工损失由其自行承担，且不能免除施工单位的违约责任。

总之，如因“限工令”确实阻碍了施工合同的正常履行，导致停工的，施工单位依不可抗力主张索赔，对于工期顺延的索赔要求，一般予以支持，对于费用索赔，一般以合理分担为原则。对此，自治区高院于2月14日出台的《审案指引》中都有类似规定。

仍以上述“限工令”为例，假设导致连续停工36天（2月9日-3月16日），在施工单位工期索赔成立的前提下，工期顺延36天。从理论上讲，工期顺延将会引发延期验收、迟延交房、延期办证等连锁反应；另外，不动产登记部门实行弹性工作制，不免也会成为延期办证的因素之一。鉴此，业主以迟延交房、延期办证等为由要求房企承担违约责任，也将成为大概率事件。

对此，依据有关法律规定，参照自治区高院2月14日的《审案指引》，我们认为，应按下列规则处理：

（1）确因“限工令”导致停工36天，属顺延工期的合法事由，因此影响交房期限的，房企不构成违约，房企可依不可抗力，主张从约定的交房期间内扣减顺延的工期36天，相应顺延商品房的交付时间36天；

（2）如因“限工令”导致顺延交房时间36天，因此影响初始登记办理期限的，房企不构成违约，房企可依不可抗力，主张相应顺延初始登记的办理时间36天；

（3）另外如因疫情防控所需，不动产登记部门实行弹性工作制，没有及时收取房企所提交的办证资料，导致初始登记延期的，房企可依不可抗力，主张相应顺延初始登记的办理时间；

（4）如在“限工令”下发前，交房期限或者初始登记的期限已经届满，且无其他合理顺延理由的，则房企无权依不可抗力主张顺延交房和办证期限。

总之，因“限工令”的影响力传导至商品房买卖合同，进而导致交房和（或）办证迟延的，原则上房企有权依不可抗力，主张相应顺延交房和（或）办证期限。

举例：1月25日，包头市疫情防控指挥办下发《紧急通告》，从即日起，全市停止或取消各类公共聚集性活动，临时关闭人群聚集性场馆，恢复时间另行通知。2月7日，自治区政府下发《通知》，通知要求：承租国资经营性用房的中小企业，免租金2个月，鼓励其他出租方市场主体对中小企业承租户适度减免疫情期间的租金，政府可给予适度财政补贴和政策支持；该通知同时指出：对受疫情影响申报纳税困难的中小企业，可延期3个月，对受疫情影响发生重大损失、生产经营活动受到重大影响的中小企业，部分或全部减免房产税和城镇土地使用税。就如何减免房产税和土地税，自治区财政厅、国税总局自治区税务于3月12日局联合下发《公告》，对减免企业范围和操作程序具体进行了规定。另外，自治区高院于2月14日下发的《审案指引》，主导意见也支持民营企业在疫情期间的租金减免。如某租户（承租某房企的自持物业）依据相关法律及上述政策性法规，要求减免1月25日-3月16日期间共计51天的租金，其诉求应否得到支持？

对此，本所律师提出如下观点及处理意见，谨供参考：

（1）正确解读政策。上述政策性法规，是在全国疫情处于高峰时期紧急出台的，虽然解读起来比较困难，甚至还有“壁垒”感觉，但总体意思还是明确的，那就是政府鼓励“房东”减免疫情期间的房租，为此，辅以税收减免政策支持；

（2）合理减免租金。如出租方属国有性质，则依上述政策减免2个月租金；如出租方非属国有性质，确受疫情影响的租户要求“房东”减免51天的租金，房企作为特殊的“房东”，在上述政策倾向于支持租户诉求的前提下，房企应本着互谅互让、攻克时艰的原则，相应减免租金；【备注：具体减免方式有两种：直接减免、延长租期】

（3）依法减免税金。根据税法规定，房产税的纳税义务人为房屋所有权人，城镇土地使用税的纳税义务人为国有土地使用权人，即“房东”是上述税种的法定纳税义务人。在租赁实务操作中，双方一般会约定税金（包括：房产税、土地税）由租户承担，而上述政策减免的是“房东”的税金，并非减免租户的税金，如此，实务与政策出现偏差。如何解决这一偏差问题，本所律师认为，既然房企按政策减免了租户的租金，那么政府理应减免房企的税金，以此显示公平原则，发挥政策的导向作用；在实操中，如政府依法减免了房企的税金，房企相应减免租户的税金，也是理所应当的。【备注：上述税金仅指房产税、土地使用税】